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Möbliert vermieten – das sollten Sie als Vermieter wissen

Zunehmend flexible Arbeitnehmer benötigen oft Wohnräume, die zeitlich begrenzt und idealerweise möbliert vermietet werden. Der nachfolgende Beitrag definiert den Begriff „möbliert vermieten“ und beantwortet Ihre Fragen zu den Kosten, zur Kaution, den steuerlichen Vorteilen und zur Regulierung anfallender Schäden.

Wann lohnt es für Sie, möbliert zu vermieten?

Der Ansatz ist von Ihnen bei begrenzten Wohnflächen in Betracht zu ziehen, sofern Sie eine überdurchschnittlich hohe Miete anstreben. Das wirtschaftliche Umfeld begünstigt Ihr Vorhaben mit flexibel arbeitenden und lebenden Menschen wie beispielsweise Studenten, Montagearbeiter, Beschäftigte mit befristeten Verträgen oder Geschäftsreisende. Mit möbliertem Wohnraum sprechen Sie diese Klientel gezielt an, müssen jedoch im Vorfeld investieren.

Wann wird eine Wohnung als möbliert definiert?

„Möblierter Wohnraum“ ist kein gesetzlich festgelegter Begriff, indes geht die allgemeine Rechtssprechung bei folgenden Voraussetzungen von einer möblierten Wohnung aus. Sie stellen als Vermieter mehr als 50 Prozent der Einrichtungsgegenstände bereit. Ihr Mieter hat jedoch kein Anrecht auf alle von ihm gewünschte Gegenstände. Hier eine Liste für wählbare Bestandteile der Einrichtung:

• – Bett, Tisch und Stühle.
• – Schrank und Kommode.
• – Beleuchtung, Regale, Gardinen und Teppich.
• – Waschgelegenheit, Sofa und/oder Sessel.
• – Bettwäsche.

Von den aufgelisteten Komponenten muss mindestens die Hälfte vorhanden sein, damit der Wohnraum als möbliert gilt, für Geschirr und Besteck hat der Mieter hingegen selbst zu sorgen.

Sie erzielen mit dem Möblierungszuschlag eine höhere Miete

Sie können eine Miete verlangen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wenn Sie den Nutzwert der Mietsache durch Einrichtung steigern. Der Möblierungszuschlag ist zwar nicht verbindlich geregelt, aber es stehen Ihnen zwei Ansätze in Option.

Das Berliner Modell gemäß einem Urteil des dortigen Landgerichts ermöglicht Ihnen, einen 2-prozentigen Möblierungszuschlag beim Mietvertrags-Abschluss zu erheben. Grundlage ist der Möbel-Zeitwert. Lineare Abschreibung innerhalb von 10 Jahren und 14-prozentige Kapitalverzinsung dienen zur Berechnung. Das Modell in Zahlen:

• – Neuwert der Möbel 5.000 Euro.
• – Monatlicher Zuschlag gleich Möbel-Neuwert / 10 Jahre bei jährlich 2 Prozent Abschreibung.
• – Im ersten Jahr beträgt der Zuschlag pro Monat 5.000 Euro/10*10*0.02 gleich 100 Euro.
• – Im Folgejahr entspricht der Monatszuschlag 5.000 Euro/10*9*0.02 gleich 90 Euro.

Die Alternative ist das Hamburger Modell, welches Experten für Vermieter als günstiger ansehen. Folgende Zahlen kommen zur Anwendung:

• – Möbel-Neuwert 5.000 Euro, Wertverlust pro Jahr 10 Prozent.
• – Angenommene Kapitalverzinsung 12 Prozent, maximale Abschreibung 15 Prozent.

Der Zuschlag errechnet sich aus Möbel-Neuwert x Abschreibung + Kapitalverzinsung.

• – Im ersten Jahr beträgt der Gesamtzuschlag 1.350 Euro entsprechend 5.000 Euro*(0,12 + 0,15) = 600 Euro + 750 Euro, gleich 112.50 Euro pro Monat.
• – 101.25 Euro im Monat errechnen sich aufgrund des im Folgejahr verbleibenden Neuwerts von 4.500 Euro und einem daraus resultierenden jährlichen Gesamtzuschlag von 1.215 Euro.

Steuerliche Vorteile beim möbliert Vermieten

Aus ökonomischer Perspektive ist das Hamburger Modell für Sie als Vermieter interessanter, zudem sind Einrichtung und diesbezügliche Reparaturen von der Steuer absetzbar.

• – Möbel bis 800 Euro können seit 2018 im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten geltend gemacht werden.
• – Jeder Betrag darüber unterliegt der oben geschilderten Abschreibung.

Als Vermieter sollten Sie bei der Übergabe eine Inventarliste mit dem Mieter durchgehen und bei teuren Möbeln auf besondere Fürsorgepflicht hinweisen. Schäden, die durch normalen Gebrauch entstehen, fallen zu Ihren Lasten. Für mutwillig oder fahrlässig verursachte Schäden muss grundsätzlich der Mieter, beispielsweise mit seiner Kaution aufkommen.